bsport体育这是全国在房企全自持地块推出的第一个租赁产品。国内的房子分类究竟有多少名目，实在算得上眼花缭乱。

　　目前在北京市场上就有纯商品房、共有产权房、限价房、公租房、长租公寓，现在又出现了一个房企全自持租赁房。

　　这种企业全自持租赁房，区别于从社会上直接收购改造，而是从拍地环节就介入开发。也就是说，开发商从拿到这块地开始，无论设计、规划、运营都是以租赁为出发点。

　　租赁房嘛，当然免不了老破小，合租、简装、一年签、几千块的租金、最多免押金等等的印象。北京就更是如此了。

　　但是，万科的这个租赁项目太“欺负”吃瓜群众了，竟胆敢提出90平米1.5万，180平米3—4万的价格，并且还是在远离CBD的北五环。于是，有人算了一笔账，如果按照最低价格租70年就有1260万，这样一笔费用完全够买一套豪宅了。

　　2016年“9.30”之后，北京为了控制发了疯的房价，想在土地市场上标本兼治，于是开始执行“限房价竞地价”政策。主体思想是，各家开发商量力而行竞争地价，但最后的销售价绝对不能超过官方指导价。

　　期间，设置了诸多竞争门槛，包括总地价上限，自持上限，建筑标准等。这是一套很复杂的拿地程序，房企要想赚钱就得算到骨头缝里。

　　万科拿的这块地，当初一样设定了很多竞买规则，但惟独没有设定持有年限。当时，几乎所有开发商都没有把这个设定条件当回事。

　　观察那时全国的所有案例，但凡自持的地块，最高期限都没超过30年。也就是按照预期，最多30年后，地块上的房子就会获得自由，可以转向市场销售了。所以，当时开发商也都是按照自持20或30年算的账。

　　当年11月，为了拿到这块地，万科与其他房企展开了激烈的拼抢，很快就触顶总价，接着又竞到了100%的自持比例，最后进入比拼建筑标准阶段。十多天的竞评后，万科以50亿价格最终胜出。

　　同时胜出的还有另外一块地，由万科住总联合体竞得，共59亿。今天的翡翠书院就坐落在这两块地上。

　　本来，这是件让人高兴的事。可万万没想到的是，最后姗姗来迟的政策竟然是持有70年。

　　这让所有的房企都目瞪口呆。也就是说，这块地的租赁房性质和土地年限一样长，有生之年永远不可能转成可销售的商品房；同时因为不能变更产权，也不具有抵押变现的属性。

　　这对于倚赖杠杆投资拿地的房企来说，简直就是噩耗。109亿的资金，其中绝大部分都是借来的，就要这么长期沉淀下来了。

　　这里有一个疑问是，如果在当初拍地的公示中，一开始就列明了70年自持条件，万科和其他房企还会那么拼吗？

　　关于这件事，当时鹰觅君还写了一篇文章《最新｜北京房价已升至奥数级难题，结果一场事故发生了》，感兴趣的可以戳开读读。

　　最头疼的问题是，在这块楼面价高达3.6万/平米的土地上，究竟做怎样的租赁产品，才能在不改变产权性质的基础上，尽可能快地回收成本？

　　期间，万科曾会晤过小米等互联网企业，研究过类销售式租赁方案，但最后都不了了之。

　　事隔一年多后，万科的这款租赁产品终于登台亮相了。一年多的周期才出这么一个产品，对于讲究高周转的万科来说，可见是一个多么纠结的过程。

　　现在万科给出答案是：做高端，完全豪宅化。只有做高端才能早解脱，这显然也是一个被地价倒逼出的结果。

　　和之前北京的豪宅风一样。因为土地太贵了，面粉已经高过了面包价，如果还做刚需产品，房企基本就没有了盈利空间。所以，只有尽量做高端和个性化产品，才能获得超额溢价的增值。

　　按照这个逻辑，租赁产品也只有做高端，才能加快回收成本的速度。即便现在这款产品的租赁价格这么高，据悉万科也需要30—40年才能回收土地成本。如果做成普通公寓，月租只有三四千、四五千，简直就是不可想象的事情。

　　所以，所谓的1260万租赁房其实一个是被地价倒逼的结果。同时，万科做出高端租赁产品的样本，耐心等待REITs来解救，也不失为一个寻求解脱的策略。

　　在购租并举的大风向下，每家房企都在奋力追赶新的潮流。在应对刚需的租赁产品上，万科已经推出了泊寓。

　　想象一下，如果不是因为地价的原因，这两块地刚好可以用来继续完善泊寓的产品，然而在地价倒逼之下，翡翠书院只能选择做高端、被高价。

　　其实bsport体育，做高端租赁也是满足市场需求的一个方式，但是否更符合现阶段的主流群体，的确是一个值得探讨的话题。

　　试想，可以随便付得起两三万房租的人群，其实本身就不缺房子。至于租房，更多考虑的是生活和工作的便利性。

　　据悉，万科这个租赁项目，目前已经和周边70多个高科技企业形成了合作关系，未来这里的大部分客户将是这些企业的高管和员工。

　　但事实上，这轮租购并举更多指向的是暂时还没能力买房的群体，他们才是租房的最大客户群。从万科的案例可以看出，如果租赁型土地不降价的话，那么发展租赁就不能成为一项普惠大众的事业。